Cadastro e registro de imóveis rurais e o direito à propriedade no Brasil: integração dos cadastros e segurança jurídica

Abstract

A presente obra tenta explicitar: 1) a evolução dos registros públicos, dos cadastros territoriais, técnicos e multifinalitários rurais; 2) a problemática fundiária do Brasil, com análise histórica do direito à propriedade, das sesmarias ao Estatuto da Terra, passando pelos microssistemas jurídicos correlatos, como as Leis 5.868, 6.015, 10.267 e vários decretos regulamentadores; 3) a evolução tecnológica no serviço de assegurar a propriedade rural, no sentido de delimitá-la de forma precisa, culminando no uso do georreferenciamento, obrigatório a partir da Lei n. 10.267/2001; 4) A plêiade de cadastros territoriais, tributários e técnicos rurais a partir de 1972, problema que foi objeto de análise do Tribunal de Contas da União, sendo que o Decreto n. 8.764/2016, que instituiu o SINTER (Sistema Nacional de Informações Territoriais), tem o objetivo de “unificar” tais cadastros, para otimizar a utilização de recursos públicos e intergrar órgãos e entidades públicas, em que pesem as competências diferentes, com a possibilidade de compartilhamento da mesma base de dados, além de aprimorar a eficiência administrativa na consecução de políticas públicas. Os institutos jurídicos do Cadastro Imobiliário e do Registro de Imóveis sofreram nesses últimos anos uma constante evolução, tendo sido demonstrada neste trabalho a importância de que estes operem em sinergia, sob pena de que o primeiro se torne um sistema incompleto, pelo aspecto de dados jurídicos, e o outro se torne impreciso, por ausência de dados territoriais. Um passo importante foi dado em 2001, a partir da obrigatoriedade de dados georreferenciados da gleba na própria Matrícula (art. 176, § 3º, da Lei n. 6.015/1973, segundo disposição dada pela Lei n. 10.267/2001), já que foi possível ter a congruência dos dados constantes do cadastro. Importante ressaltar que um dos princípios inerentes aos registros públicos é a publicidade, o que não é necessariamente obrigatório pelos sistemas cadastrais. A publicidade, por sua vez, confere segurança jurídica aos negócios perpetrados. Nesse ponto, deve ser ressaltada a correlação entre a fé pública dos registros e o teor da publicidade. A despeito da íntima relação, a diferença entre uma e outra está na veracidade do conteúdo e no conhecimento de terceiros sobre fato consignado na certidão (meio pelo qual o Registro de Imóveis dá publicidade passiva do que consta no fólio real). Apesar das dificuldades da evolução de registro imobiliário e dos cadastros, estamos no caminho de uma presunção absoluta dos registros, típica do sistema alemão e do Torrens (Australiano Clássico).